住宅ローン減税：住宅情報ガイド

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マイホームを購入した後に忘れてはならないのが「確定申告」です。サラリーマンなどの給与所得者にはあまり馴染みがない確定申告ですが、マイホームを購入した人は住宅ローン控除の申請をすることで、税金が戻ってきます。

また親からマイホーム購入資金を援助してもらった場合も確定申告によって贈与税が軽減される特例を受けることができるのでしっかり確定申告をしてくださいね。住宅ローンを借りて住宅を購入した人は入居の翌年に住宅ローン控除の申請をします。契約した年ではなく、入居した年が基準になっていますので注意してください。確定申告は、申告時期に税務署の窓口に必要書類を持っていけば、手続きができます。

確定申告の時期には相談窓口があるのでそこで相談すれば、申告書を作成することができます。また国税庁のホームページにも確定申告に必要な書類など詳しく書かれているので参考にしてください。住宅ローン控除は入居後10年近く還付されますが手続きが必要なのは最初の年だけなので、マイホームを購入したらしっかり申告してくださいね。

念願のマイホームを手に入れたら、きちんと知っておきたいのが「住宅ローン控除」です。2009年度の税制改正によって、住宅ローン控除も内容を拡充のうえ5年延長されました。

住宅ローン控除の今まで最高は平成11年から13年6月末までの住宅ローン減税で、最大控除額は587.5万円でしたが今回の住宅ローン減税はそれを上回る最大で600万円の税額控除を受けられるようになりそうです。ただし最大控除額を受けられるのは、平成21年から23年までの間に、長期優良住宅を取得して住んだ人です。

一般住宅の場合ですと、一般住宅における最大控除額は500万円となる見通しです。実際に多くの人が関係あるのはこちらの一般住宅の住宅ローン控除だと思います。そして今回の税制改正の大きな特徴に、所得税からだけでは控除しきれないところを、住民税からも税額控除できるようにした点でしょう。

ただし、住民税から控除できるのは最大で9.75万円までです。不動産価格は下落、金利も低下傾向、そのうえ住宅ローン控除は拡充の方向・・・となっている現在は、マイホーム取得を検討している人にとっては「買い時」かもしれません。

住宅を買うと、住宅ローン減税などの各種控除がありますから、忘れずに確定申告を行いたいポイントとなります。住宅ローン控除を受けることのできる借入金には税法上、一定の規定があります。基本的に銀行・信用金庫・農業協同組合・住宅金融公庫・年金資金運用基金などから借り入れた借入金の場合は住宅ローン控除を受けることができますから、確定申告を行いましょう。

税源移譲によって、年末調整だけでは控除しきれない場合も多いわけですから、より一層の注意が必要な項目となっています。税源移譲に伴い、所得税の額が減額となったため、控除できる住宅借入金等特別控除額が減ったことで、住宅ローン控除などを控除しきれない場合があります。この場合は、市区町村長へ毎年度申告することにより、減少する控除額を翌年度分の住民税から控除できますから忘れずに申告しましょう。

住宅ローン控除を受ける場合には、住宅ローンを借り入れしている金融機関が発行する、住宅ローンの残高証明書が必要になります。これは毎年借り入れを行った金融機関から送られてきますから無くさないようにしておきましょう。

住宅ローン減税の制度の概要も知っておいた方がよいでしょう。住宅ローン減税で控除される対象の借入れ金額は、住宅の新築・取得、住宅の取得とともにする敷地の取得、一定の増改築等の年末残高となります。なお、償還期間１０年以上の住宅ローンなければ適応されないことにも注意が必要です。

住宅ローン減税の対象となる住宅は新築で床面積５０平米以上、既存住宅で床面積５０平米以上＋築後２０年以内又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること、増改築では床面積５０平米以上となります。住宅ローン減税を受けるには合計所得金額3,000万円以下という所得の制限もあります。

住宅ローン減税で控除される税額は、借入残高の１％となりますから、２０００万円を借り入れした場合はその１％、２０万円が控除されます。毎年住宅ローンの借入れ残高は減ってくるわけですから、金融機関が発行する残高明細をもとに計算をすることとなります。

税源移譲によって確定申告だけでは控除しきれない場合、住民税からの控除が可能となっていますから、控除しきれなかった場合は必ず市区町村への申告を行わなければなりません。

住宅ローン減税を受けるための必要書類についてご説明しましょう。新築住宅の場合は、住宅ローンの残高証明書・住宅ローン減税を受ける方の住民票・源泉徴収票・売買契約書の写し、あるいは、建物の請負契約書の写し・土地・建物の登記簿謄本・建築条件が定められていること等を明らかにする書類・確定申告書となります。

この中の住宅ローンの残高証明書は住宅ローンの本数分必要となります。公的資金と民間金融機関からの融資をあわせて受けている場合は２つ、ということになります。また、建築条件が定められていること等を明らかにする書類に関しては建築条件付きで住宅を取得した方以外は必要ではありません。

一番注意したいのが、金融機関から発行される残高証明書です。もし数年経って繰り上げ返済を行う場合、残高証明の金額と、実際の残高が異なることがあります。つまり、残高証明というのは「年末時点での残高予定額」が記載されているということなので、繰り上げ返済をする場合はそのタイミングが重要です。住宅ローンの繰上げ返済をした場合は必ず金融機関に残高証明にそれが考慮されているかを聞いておきましょう。

初めて住宅ローン減税を受けるための確定申告をするときに陥りやすいミスに注意しておきましょう。住宅ローン減税の床面積はパンフレット記載の面積ではなく、登記簿上での面積で起算しなければなりませんから、実際に住宅を建てた時の床面積が５０平米以上になるかどうかを確認しておかなければなりません。

また、償還期間１０年以上の住宅ローンでなければ住宅ローン控除の対象なりませんが、両親や身内などからの借り入れは対象とならない点にも注意が必要です。また、勤務先や社内融資など、利息が１％に満たない場合も適用外となります。当然のことながら無利子での借り入れも住宅ローン控除の対象にはなりません。

さらに、住宅ローン減税は「自分の住む家」を手に入れるための後押しをする減税措置ですから「別荘」などの２戸目の住宅は対象にならないことも覚えておきたいポイントです。

このように住宅ローン減税を受けようとする場合は、住宅を買う前に確認しておかなければならないポイントがいくつかあります。減税効果の大きい住宅ローン減税を確実に受けるためにも、あらかじめ住宅ローン減税の対象となる項目をしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローン減税の所得金額の項目は注意しておきたいポイントです。合計所得が住宅ローン減税を受けることのできる所得要件３０００万円を超えた場合、住宅ローン減税を受けることはできませんが、所得とは収入から、その収入を得るために要した費用（経費）を差し引いた金額のことをいいますから年収とは違う、ということです。

住宅ローン減税を適用される条件の所得要件３０００万円とは、「控除を受ける年の合計所得金額が３０００万円以下であること」ですから、もし３０００万円を超える所得を得ていても、その所得を得た年だけが住宅ローン減税を受けることができないだけで、合計所得が３０００万円に満たない年は住宅ローン減税を受けることが可能です。

身内の不幸や、退職金を受け取った場合、贈与を受けた場合などは一時的に合計所得が３０００万円を超えることもあるかもしれませんが、住宅ローン減税がその時期で打ち切りになるわけではありませんから、翌年の合計所得が３０００万円以下であれば、忘れずに住宅ローン減税の申請をするようにしましょう。

住宅ローン減税で、住民税からの控除をする場合には、住宅借入金等特別税額控除申告書・源泉徴収票が必要となります。住宅ローン残高証明書の写しが必要になる場合もありますから、確定申告で住宅ローン残高証明書を提出する場合は必ずコピーをとっておきましょう。

住民税から住宅ローンの控除を受ける場合の住宅借入金等特別税額控除申告書は、所得税の確定申告をする人・しない人によって申告書が異なってきますから、間違えないようにしなければなりません。
住宅ローンの控除を住民税からもする場合は、所得税の確定申告をしない人は必要書類だけを市区町村へ提出しますが、所得税の確定申告をする人は所得税の確定申告書とともに税務署へ提出する点にも注意しましょう。

また、注意点として、住民税の住宅ローン控除はサラリーマンであろうと自営業者であろうと、「毎年」確定申告によって請求しないと変動分を取り戻せない決まりになっています。年末調整で所得税からの住宅ローン減税の還付手続きを済ませているサラリーマンの方は、確定申告の習慣がないだけに、うっかりしてしまう危険があります。申告し忘れると控除されませんので、くれぐれも注意しましょう。

住宅ローン減税の控除額全てを確定申告で所得から控除することが、税源移譲により難しくなっています。本来還付されるはずの住宅ローン減税分を取り返す方法があります。
それが、住民税から控除するというものです。しかしながら、誰もが住民税から控除されるわけではありません。

住民税からの住宅ローン控除対象になる人は、平成11年１月１日から平成18年12月31日までにマイホームに入居し、引き続き、現在も住宅ローン減税の適用期間中の人・平成19年分の源泉徴収票の摘要欄のうち、「住宅借入金等特別控除可能額」の部分に金額が記載されている人・税源移譲によって所得税額が減ったため、その「所得税額」が「住宅ローン控除可能額」を下回った結果、控除しきれない金額が発生した人、となっています。

現在この住宅ローン控除を住民税から控除できるのは、平成19年に入居した人は対象となりません。
住宅ローン減税はこのように入居した年月日も細かく分けられていますから、マイホーム購入では住宅ローン減税の「年月日」も注意して見ておかなければなりません。

住宅ローンを組む場合に、収入合算をするとき、公的金融機関から融資を受ける場合にはそのほとんどが連帯債務となり夫も妻も、どちらも確定申告をそれぞれが行い住宅ローン減税を受けることができます。

しかし、収入合算を行い、連帯債務ではなく「連帯保証人」となる場合は収入合算をしても、直接的に返済義務を負うのは「主な債務者」ひとりだけとなります。つまり収入合算をしても「主な債務者」とならなかったどちらか一方は「保証人」という位置づけになるのです。こうなると、収入合算者が返済債務に対して「対等」な関係になっていませんから、主たる債務者しか住宅ローン減税の対象にならないことになります。

住宅ローンを組む場合に収入合算を行う場合は、必ずこの点に注意しなければなりません。金融機関が収入合算を行ったもの同士を「連帯債務者」とするか「連帯保証人」とするかで住宅ローン減税の効果が薄れてしまうこともあるわけです。

このような面倒な事態を避けるには、共働きの夫婦であれば、収入合算するのではなく、夫と妻がそれぞれ自己名義で住宅ローンを組むようにしましょう。このように夫婦別々に単独でローンを組むことで、それぞれが住宅ローン減税の対象となります。

住宅ローン減税は住宅ローンの残高の一定割合を一定期間還付する、というものですが、住宅ローンの組み方次第で住宅ローン控除の対象とならない場合もあります。

単独では融資条件をクリアできない場合、あるいは、借入額をさらに増やしたい場合に行う、収入合算して住宅ローンを組む場合は特に注意が必要です。ちなみに収入合算は夫婦間・親子間では認められますが、兄弟間の合算は認められていません。

原則として収入合算を行うと、合算した人同士は連帯債務の関係になります。この連帯債務とは「数人の債務者が同一内容の給付について、各自が独立して全部の給付をなすべき義務を負い、かつ、債務者の給付があれば他の債務者の債務も全て消滅する債務」と規定されています。例えば夫と妻が収入合算して２０００万円の債務を負担する場合、夫１０００万円、妻１０００万円の分割債務とはなりません。どちらにも２０００万円の債務を負担することになるのが、この連帯債務の特徴です。

公的資金などで住宅ローン借り入れる際に収入合算を行うと、ほとんどがこの連帯債務となりますが、この連帯債務者として扱われる場合のみ、合算者全員が住宅ローン減税の対象となります。つまり、夫も妻も確定申告をそれぞれで行い、住宅ローン減税を受けることができるわけです。

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